在笔者最近代理的一个案子中，购房人以开发商在取得预售许可证前以认购书的形式非法预售商品房为由，先后向政府部门投诉，后又向法院起诉，最终都以失败告终。

　　未取得预售许可证之前，能不能签订认购书？
　　有人认为，未取得预售许可证之前签订认购书，就是预售房屋，或者说，这种行为是规避国家关于未取得预售许可证不得预售房屋的禁令，无论如何都是违法的。

　　这种观点是错误的。因为预售合同和认购书（合同）是完全不同的两种合同，预售合同的标的是房屋，双方的权利义务是围绕着房屋的转让展开的，合同的履行会导致房屋所有权的转移；而认购合同的标的是“将来磋商并进一步签订购房合同”，合同履行的结果，只是双方签订购房合同，由于认购合同条款简单，依据其所有条款不可能直接导致房屋所有权的转移。

　　另外，签订预售合同，购房人需要一次性或分期支付房款，而签订认购书后，认购人一般只要求支付一部分定（订）金。

　　当然，如果有开发商，以认购为名，行预售之实，比如名为认购书，实际内容就是预售合同，或要求购房人履行支付房款义务，那么就是违法的。

　　最近由于房地产市场风云突变，部分购房人急于要求退房的心情可以理解。但是，对于这种市场风险，也需要合理规避，尽量不要由于对法律的误解，而妄废了大量精力和金钱。

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